1.  Що таке ОСББ
2. Плюси та мінуси ОСББ
3. Рекомендації  із  створення ОСББ
4. Асоціація ОСББ
5. Перелік ОСББ м. Миколаєва
6. Законодавство у сфері ЖКГ
7. Кращі проекти реалізації ОСББ
8. Прогрес створення ОСББ

Фахівці департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради з питань ОСББ – вул. Адмірала Макарова, 7, каб. 14, 19, тел. 47-31-92

 

1. Що таке ОСББ і які в нього цілі?

Відповідно до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків”,  об’єднання   створюється  для  забезпечення  і  захисту  прав співвласників  та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна,   забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Об’єднання є юридичною особою,  яка створюється відповідно до закону,  має печатку із  своїм  найменуванням та інші необхідні реквізити, а також  рахунки в установах банку.

В  одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання.

Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, обʼєднанних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створювати одне обʼєднання.

Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання або шляхом залучення на договірних засадах   суб’єктів господарювання.

Об’єднання є  неприбутковою  організацією  і  не  має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.

Вищим органом управління ОСББ є Загальні збори співвласників. На них обираються Правління, яке здійснює поточне управління справами об’єднання і ревізійна комісія або ревізор об’єднання. Співвласники самостійно приймають рішення щодо форми управління будинком і встановлюють розмір платежів для забезпечення його експлуатації.

ОСББ у Миколаєві

   З моменту введення в дію закону України «Про здійснення права власності у багатоквартирних будинках» городяни активно цікавляться процесом створення ОСББ та тим, як необхідно обслуговувати будинки та на яких засадах. Мешканці готові скористатися можливістю проведення капітальних ремонтів у своїх будинках на умовах спів фінансування з міським бюджетом та інше.

Фахівці департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради разом із Асоціацією ОСББ м. Миколаєва, щоденно проводять роз’яснювальну роботу з активними та зацікавленими мешканцями будинків з питань переваги створення ОСББ, порядку проведення установчих зборів та подальшої діяльності об’єднань.

2. СББ та  його переваги!

ОСББ є однією з найефективніших форм управління будинком та житловим майном.

 Основними переваги створення ОСББ, є те що:

• Створюється організаційна структура, що здатна вирішувати загальні проблеми мешканців будинку, відстоювати їх інтереси та права в органах державної влади, стосунках з іншими юридичними особами, а також виступати позивачем у суді.

• Кожен мешканець будинку може приймати участь в управлінні будинком шляхом голосування на загальних зборах або через обрання до органів управління.

• Після реєстрації ОСББ має право відвести прибудинкову територію в спільну сумісну власність та використовувати її для здійснення господарської діяльності. Дохід отриманий в результаті проведення цієї діяльності спрямовується на покращення експлуатації будинку або благоустрій території, що сприяє зменшенню витрат власників на утримання будинку.

• Об’єднання має право здавати в оренду і передавати в користування загальне майно будинку та самостійно витрачати отриманий в результаті цього дохід на утримання будинку.

• ОСББ самостійно займається плануванням робіт, необхідних для якісного утримання будинку та прибудинкової території, визначає кошторис утримання будинку та на загальних зборах встановлює розмір внесків його мешканців.

• Всі належні пільги та субсидії по сплаті квартплати та житлово-комунальних послуг для співвласників ОСББ зберігаються.

• За згодою співвласників ОСББ у якості квартплати для деяких мешканців може зараховуватись трудовий внесок.

• Всі платежі мешканців будинку і доходи від використання загального майна поступають на розрахунковий рахунок ОСББ та витрачаються на обслуговування і ремонт будинку згідно затвердженого на загальних зборах кошторису витрат.

• Співвласники ОСББ мають можливість здійснювати контроль за фінансово-господарською діяльністю об’єднання за допомогою ревізійної комісії або самостійно.

• Співвласники ОСББ самостійно обирають обслуговуючі організації (з постачання газу, води, тепла, вивезення сміття чи проведення ремонтних робіт) або управлінську компанію, яку можуть змінити в разі надання нею неякісних житлово-комунальних послуг.

• Реєстрація ОСББ дає змогу отримувати якісні житлово-комунальні послуги за меншою ціною оскільки об`єднання співвласників є неприбутковою організацією і не сплачує податок на прибуток та податок на додану вартість.

• Учасники об’єднання можуть завчасно планувати заходи для поліпшення стану будинку, його модернізації та ремонту обладнання всієї будівлі, а також встановлення систем енергозбереження.

• ОСББ, як юридична особа, може брати кредит у банку для впровадження енергозберігаючих заходів, проведення ремонту чи модернізації будинку, встановлення приладів обліку води, тепла, газу тощо.

• За умови створення ОСББ зростає зацікавленість та відповідальність мешканців будинку та, як наслідок, підвищується ефективність управління спільною власністю.

3. Як створити ОСББ?

Для  створення ОСББ, співвласники будинку необхідно створити ініціативну групу з не менше ніж трьох власників приміщень. Така група  обирається зборами співвласників будинку та оформлюється відповідним протоколом. Діяльність такої групи передбачена нормою Закону України “Про ОСББ” (протокол обрання ініціативної групи_1_).

 Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу, насамперед закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29.11.2001 (із змінами, внесеними згідно із Законами (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14) та закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19).

ІНІЦІАТИВНА ГРУПА ДОБРОВІЛЬНО НА ГРОМАДСЬКИХ

ЗАСАДАХ МАЄ ЗДІЙСНИТИ ТАКІ КРОКИ:

1. З’ясувати:

• реальний технічний стан будинку, його інженерного устаткування, тепло- і водопровідних мереж, даху, стін, фундаменту, а також стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);

• реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку, що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, визначений органом місцевого самоврядування з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису яким зазвичай цікавляться мешканці на установчих зборах. Дольова частка співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення(ст. 20 «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків»).

• зібрати інформацію про будинок і про його мешканців (технічну характеристику будинку, кількість приватизованих і неприватизованих квартир, наявність вбудованих нежитлових приміщень та їх належність, площа, строки оренди, використання допоміжних приміщень, кількість мешканців будинку, що мають різні пільги, право на субсидії, дані про дотації і т. ін.).

• формування реєстру співвласників:

Наступним кроком має бути формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.

Отримати дані про співвласників можна з різних джерел:

•  Інформація від самих співвласників;
• Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• Місцеве БТІ (бюро технічної інвентаризації).

Найпростішим способом здобути інформацію про співвласників є отримати її від самих співвласників – сусідів, попросивши надати відомості про правовстановлюючі документи на квартиру (нежитлове приміщення) та їх загальну площу.

Згідно із п. 4 ст. 6 Закону № 417-VIII співвласник має право безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом, крім персональних даних суб`єктів речових прав, до яких слід зарахувати реквізити документа, що посвідчує особу і номер облікової картки платника податку. Для того, щоб отримати потрібну інформацію (у вигляді інформаційної довідки) з реєстру, необхідно подати реєстратору (нотаріусу)відповідну заяву, бланк якої можна знайти на офіційному сайті Міністерства юстиції України. Звертаємо увагу, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно містить відомості, які були внесені до нього з 1 січня 2013 року. Якщо Вам потрібна інформація про співвласника до цієї дати, слід звернутися у місцеве Бюро технічної інвентаризації.

На підставі отриманих з усіх перелічених вище джерел даних, необхідно сформувати реєстр співвласників, який буде необхідним у подальшій роботі ОСББ.

Під час здійснення державної реєстрації ОСББ право встановлюючі документи співвласників не перевіряються. Однак, не з’ясування інформації щодо окремих власників квартир (нежитлових приміщень) і не повідомлення їх про проведення установчих зборів можуть слугувати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян та загрожувати ліквідацією такого ОСББ.

Розробити статут ОСББ на основі Типового статуту та вимог ст. 7 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків”. (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03)

У статуті має бути визначено таке:

назва та місцезнаходження об’єднання;

мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання;

статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;

порядок скликання й проведення загальних зборів;

періодичність проведення зборів;

порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них;

перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;

джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;

порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;

перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;

права й обов’язки співвласників;

відповідальність за порушення статуту і рішень статутних органів;

порядок внесення змін до статуту;

підстави і порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу)об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

3. Після розробки проекту Статуту і завершення роз’яснювальної роботи Ініціативна група організовує проведення установчих зборів.

Повідомлення  про  проведення установчих зборів направляється ініціативною  групою  не  менше  ніж за 14 днів до дати проведення установчих  зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається  кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення   (рекомендованим   листом).   У   повідомленні   про проведення  установчих  зборів  зазначається,  з  чиєї  ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.      Час і  місце  проведення  обираються  зручними  для більшості можливих учасників зборів. ь

Повідомлення повинно містити таку інформацію:

з чиєї ініціативи скликаються збори;

місце проведення;

час проведення;

проект порядку денного.

На установчих зборах розглядаються такі питання:

створення об’єднання співвласників, визначення його назви;

розгляд і затвердження статуту об’єднання;

вибори правління, ревізійної комісії і уповноваженої особи, відповідальної за реєстрацію;

інші питання.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

4. Для проведення зборів не завадить заздалегідь підготувати “порядок ведення зборів”, тобто все те, що має говорити голова зборів на основі протоколу установчих зборів. Крім того: статут, пропозиції щодо обрання правління і ревізійної комісії, кандидатуру уповноваженого для надання установчих документів на державну реєстрацію, назви ОСББ.

5. Перед початком проведення зборів ініціативна група проводить реєстрацію їх учасників.

Керівник ініціативної групи відкриває збори і пропонує кандидатуру голови зборів. Зміст зборів зрозумілий зі зразка протоколу. Кожне питання порядку денного голосується окремо, що необхідно засвідчити особистим підписом на протоколі або у так званому “листі голосування”. (протокол зборів _2_, додаток до протоколу _3_).

При проведенні установчих зборів кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість  голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири  або  нежитлового  приміщення  співвласника  у загальній площі всіх  квартир  та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Якщо одна особо є власником квартир (квартири) та/або нежитлових  приміщень,  загальна  площа яких становить більш як 50%  загальної  площі  всіх  квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має  один  голос  незалежно  від  кількості  та  площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення  вважається  прийнятим,  якщо  за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Якщо  в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення   не   набрано   кількості   голосів   “за”  або  “проти”, встановленої  частиною  дев’ятою цієї статті, проводиться письмове опитування  співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Письмове   опитування   співвласників   проводиться   протягом  15 календарних   днів  з  дати  проведення  установчих  зборів.  Якщо протягом  зазначеного  строку  необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове  опитування  під  час  установчих  зборів об’єднання проводиться   в   порядку,   передбаченому  Законом  України  “Про особливості   здійснення   права   власності  у  багатоквартирному будинку” (примірний бланк письмового опитування -4-)

Рішення  приймається  шляхом  поіменного голосування. Під час підрахунку  голосів  враховуються  і голоси, подані співвласниками під  час  проведення  установчих  зборів, і голоси, подані під час письмового  опитування.  Рішення  оформляється  особистим підписом кожного,  хто  проголосував, із зазначенням результату голосування (“за” чи “проти”).

У разі створення об’єднання власниками квартир та/або нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках голосування співвласників щодо створення такого  об’єднання проводиться за кожним багатоквартирним будинком окремо. Результати   голосування визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.

Установчі збори  приймають рішення про створення об’єднання і затверджують його статут. Установчі  документи  об’єднання  підписує  голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа.

6.Новообране Правління готує і подає пакет документів (згідно Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб”) для державної реєстрації.

Уповноважена установчими зборами особа (бажано майбутній голова Правління ОСББ) подає такі документи:

уповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору такі документи:

Реєстраційну картку (встановленої форми) на проведення державної реєстрації юридичної особи, утвореної шляхом заснування нової юридичної особи, яка одночасно є заявою про державну реєстрацію ОСББ;

Примірник оригіналу (нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його Статуту. Таким документом є протокол установчих зборів;

Протокол правління ОСББ про обрання Голови правління, якщо Голова правління був обраний не на установчих зборах;

Один примірник Статуту ОСББ.

Усі документи подаються для проведення державної реєстрації в оригіналі та не повертаються після реєстрації заявнику. Отже, якщо Ви хочете мати примірник оригіналів документів про створення ОСББ – варто робити два оригінали таких документів або подавати для державної реєстрації нотаріально завірену копію.

Державному реєстратору для проведення державної реєстрації заборонено вимагати будь-які додаткові документи. Щоб завершити усі необхідні процедури для початку повноцінного функціонування Вашого ОСББ,необхідно здійснити ще декілька кроків:

подати заяву про включення до реєстру неприбуткових організацій та установ. При цьому, якщо таку заяву Ви будете подавати протягом 10 днів з моменту створення ОСББ, Ваше ОСББ буде неприбутковою організацією з моменту його державної реєстрації;

виготовити печатку та штампи;

відкрити банківський рахунок;

прийняти будинок в управління.

7. Прийняття будинку в управління ОСББ.

 Із прийняттям та набуттям чинності Закону України «Про здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зазначена стаття виключена із Закону про ОСББ усунуто проблему передачі будинку з балансу на баланс при створенні ОСББ. Тепер ОСББ не має необхідності приймати свій будинок на баланс, співвласники багатоквартирного будинку вільно реалізують свої права, незалежно від списання чи несписання їхнього будинку з балансу колишнього балансоутримувача.

Статтею 12 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»  передбачено, що ОСББ здійснює управління багатоквартирним будинком через свої органи управління. Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом ОСББ. Таким чином, Законом передбачено, що ОСББ може розпочинати повноцінне управління будинком з моменту державної реєстрації.

Проте для того, щоб розпочати ефективне управління багатоквартирним будинком, необхідно підготуватися до самостійного управління,після чого прийняти всі необхідні рішення на загальних зборах та закінчити договірні відносини з попереднім виконавцем послуги з утримання будинку. В першу чергу після створення ОСББ новообране правління має здійснити підготовчу роботу та дослідити стан, в якому знаходиться багатоквартирний будинок.

Найважливішим етапом для початку повноцінного управління будинком є проведення загальних зборів. В день зборів співвласники мають проголосувати за низку важливих для управління будинком питань.

Зокрема, необхідно прийняти рішення щодо таких питань:

прийняття рішення щодо самостійного управління багатоквартирним будинком через ОСББ з визначеної дати;

прийняття рішення щодо відмови від послуг попереднього виконавця послуги з утримання багатоквартирного будинку та його прибудинкової території (управителя) з визначеної дати;

затвердження кошторису на утримання багатоквартирного будинку та його прибудинкової території;

затвердження переліку та розміру внесків на утримання багатоквартирного будинку та його прибудинкової території;

доручення правлінню ОСББ укладання договорів з виконавцями та виробниками житлово-комунальних послуг, підрядними організаціями щодо надання послуг, необхідних для забезпечення повноцінного управління багатоквартирного будинку.

Для визначення дати передачі житлового будинку в управління ОСББ, департаментом ЖКГ ММР готується акт передачі житлового будинку в управління ОСББ, який підписується ОСББ, управителем та департаментом ЖКГ ММР.

Для цього правлінню ОСББ необхідно надати до департаменту ЖКГ ММР:

витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань про реєстрацію ОСББ;

протокол загальних зборів з питання прийняття будинку в управління ОСББ.

Датою передачі житлового комплексу або його частини в управління ОСББ визначається даним актом.

8. Отримання технічної документації

Відповідно до пункту 4 статті 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” кожен співвласник має право вільного доступу до технічної документації на багатоквартирний будинок.

Статтею 6 Закону №2866-ІІІ передбачено, що колишній балансоутримувач або управитель має передати технічну документацію у тримісячний термін з моменту державної реєстрації ОСББ, а уразі втрати – протягом шести місяців виготовити її за власний кошт.

Частина або вся технічна документація на будинок може бути відсутня у виконавця послуги з утримання будинку. Відсутність технічної документації значно ускладнює утримання будинку, але розпочинати управління будинком можна маючи не всю документацію на будинок. Єдина документація, яку обов’язково необхідно отримати перед самостійним управлінням будинком – технічна документація на ліфтове обладнання. Для того, щоб зберегти таку документацію та мати до неї доступ, правління ОСББ має звернутися до компанії, яка здійснює обслуговування ліфтів у даному будинку та погодити, що з визначеної дати ОСББ розпочинає самостійне управління будинком і до цього моменту дана компанія має зберегти всю документацію на ліфтове обладнання, яка передана цій компанії для обслуговування обладнання

 ДОДАТКИ:

• Протокол ініціативної групи;

• Бланк протоколу установчих зборів;

• Додаток до протоколу .

4. Асоціація ОСББ

Асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку  – юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків;

На початку 2006 року декілька об’єднань вирішили об’єднатись за для вирішення спільних питань, координації своєї діяльності і обміну досвідом. Ними була створена «Асоціація об’єднань співвласників багатоквартирних будинків міста Миколаєва». Основною метою діяльності Асоціації є представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків міста Миколаєва, обмін досвідом, задоволення та захист законних соціальних, економічних, творчих та інших інтересів членів Асоціації. Членом Асоціації може стати будь – яке ОСББ міста.

ХАРАК-КА ЖИЛФОНДА ОСББ 2023

Карта ОСББ:

6. Законодавство в сфері ОСББ:

Перелік рекомендованої нормативно-законодавчої бази в сфері ОСББ:

 Закон України Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Закон України Про здійснення права власності у багатоквартирних будинках

Господарський Кодекс України.

Цивільний Кодекс України.

Житловий Кодекс Української РСР.

Земельний Кодекс України.

Закон України Про бухгалтерський облік.

Закон України Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб підприємців.

Закон України Про житлово-комунальні послуги.

Закон України Про питну воду та питне водопостачання.

Закон України Про приватизацію державного житлового фонду.

Закон України Про теплопостачання.

Наказ Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 № 141 Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя.

Наказ Держжитлокомунгоспу від 10.08.2004 № 150 Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків і споруд.

Спільний наказ Міністерства палива та енергетики України і Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 10.12.2008 № 620/378 Про затвердження Правил підготовки теплових господарств до опалювального періоду.

Рішення Конституційного суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 Справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків.

Постанова Кабінету Міністрів України від 01.06.2011 № 869 Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги.

Постанова Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 № 529 Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Постанова Кабінету Міністрів України від 21.07.2005 № 630 Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення.

Постанова Кабінету Міністрів України від 10.12.2008 № 1070 Про затвердження Правил надання послуг з вивезення побутових відходів.

Постанова Кабінету Міністрів України від 26.07.1999 № 1357 Про затвердження Правил користування електричною енергією для населення.

Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Постанова Кабінету Міністрів України від 09.12.1999 №2246 «Про затвердження Правил надання населенню послуг з газопостачання».   

Наказ Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 № 13 Про затвердження Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд.

Наказ Держжитлокомунгоспу від 25.04.2005 № 60 Про затвердження Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді.

Наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 № 76 Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій.

Національний стандарт ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови», затвердженого Наказом Мінрегіону від 26.02.2014 р. № 56

Отримати відповіді на запитання Ви також можете скористувавшись сайтом

https://proosbb.info/